interessi di preammortamento tecnico

L’8 ottobre 2021, l’Autorità Garante della Concorrenza e del Mercato (AGCM) ha notificato a Banca Nazionale del Lavoro S.p.A. (BNL) la comunicazione di avvio del procedimento PS11920, volto ad accertare l’eventuale commissione da parte di BNL di due PRATICHE COMMERCIALI SCORRETTE in violazione del Decreto Legislativo n. 206 del 6 settembre 2005 (Codice del Consumo).

In particolare, secondo quanto ipotizzato in sede di avvio, BNL avrebbe posto in essere:

i) una PRATICA COMMERCIALE INGANNEVOLE, in violazione degli artt. 20, comma 2, e 22 del Codice del Consumo, per non aver la Banca informato i consumatori in merito al metodo di calcolo della durata del periodo di PREAMMORTAMENTO TECNICO connesso ai mutui immobiliari (“Pratica A”);

ii) una PRATICA COMMERCIALE AGGRESSIVA, in violazione degli artt. 20, comma 2, e 24 del Codice del Consumo consistente nell’aver inviato ai consumatori l’OFFERTA VINCOLANTE relativa ai mutui medesimi in un momento eccessivamente a ridosso della data di stipula, non concedendo ai richiedenti il tempo sufficiente per valutare e riflettere sulle condizioni economiche proposte (“Pratica B”).

Nella memoria depositata il 22 novembre 2021 BNL ha contestato la sussistenza di tutti i profili di illegittimità rilevati nella Comunicazione di Avvio presentando ai sensi dell’art. 27, comma 7, del Codice del Consumo e dell’art. 9 del Regolamento, degli impegni che facciano venir meno i profili di illiceità ipotizzati dall’AGCM.

Con comunicazione del 16 febbraio 2022, l’AGCM ha fatto presente di ritenere gli impegni proposti “parzialmente idonei a rimuovere i profili di scorrettezza della pratica commerciale oggetto di contestazione” e ha dunque formulato delle richieste di integrazione degli stessi ai sensi dell’art. 9, comma 2, lett. b) del Regolamento.

Facendo seguito a tale comunicazione, BNL ha presentato il 17 marzo 2022 una versione integrata degli impegni che ha recepito in toto le richieste di integrazione avanzate dall’AGCM.

Si legge nel provvedimento dell’AGCM pubblicato nel Bollettino 28 del 25 luglio 2022 in merito alle CONTESTAZIONI che “Il procedimento concerne due pratiche commerciali che sarebbero state adottate da BNL: a) BNL avrebbe omesso di fornire informazioni essenziali circa il criterio di calcolo della durata del periodo di PREAMMORTAMENTO TECNICO (di seguito, anche PT) e, quindi, circa i costi degli interessi di PT, maturati nel suddetto periodo, che compongono una voce di spesa del mutuo immobiliare destinato ai consumatori, rivelando tali informazioni soltanto nella fase finale di sottoscrizione del contratto di mutuo con la consegna dell’OFFERTA VINCOLANTE (di seguito, anche OV) e dei suoi allegati, in possibile violazione degli artt. 20, comma 2, e 22 del Codice del Consumo (Il periodo di PREAMMORTAMENTO TECNICO è il periodo che precede l’inizio del pagamento del piano di rimborso del mutuo (cd. piano di ammortamento) e serve ad allineare l’inizio del pagamento del piano di ammortamento al primo giorno di calendario di un mese. Il PT deve essere distinto dal PREAMMORTAMENTO NON TECNICO che può essere concesso dalla Banca su richiesta del cliente per un determinato periodo di tempo (anche annuale o pluriannuale), in presenza di esigenze economiche del richiedente interessato a rinviare il pagamento della prima rata completa, pur avendo ricevuto il finanziamento completo (nel PREAMMORTAMENTO NON TECNICO il cliente rimborsa soltanto gli interessi); b) BNL avrebbe indebitamente condizionato i consumatori a sottoscrivere il contratto di mutuo attraverso l’invio dell’OFFERTA VINCOLANTE solo a ridosso della stipula dello stesso, in possibile violazione degli artt. 20, comma 2, e 24 del Codice del Consumo.”

Nel ricordare che gli interessi di PREAMMORTAMENTO TECNICO e di PREAMMORTAMENTO NON TECNICO sono elementi di costo che devono essere necessariamente utilizzati sia nella determinazione della percentuale del TAEG (come ribadito anche dall’AGCM) sia nella determinazione della percentuale del TEG FINAZIAMENTO, BNL con la versione integrata degli impegni ai sensi dell’art. 27, comma 7, del Codice del Consumo e dell’art. 9 del Regolamento del 17 marzo 2022 ha garantito:

Impegno n. 1 – equiparazione tasso di interesse di PT al tasso di interesse di ammortamento del mutuo erogato;

Impegno n. 2 – riduzione della durata del periodo di preammortamento tecnico;

Impegno n. 3 – informativa della nuova durata del periodo di PT nei documenti precontrattuali e contrattuali;

Impegno n. 4 – email sulla comunicazione della data di stipula;

Impegno n. 5 – procedure in caso di rinuncia totale o parziale del cliente al periodo di riflessione di sette giorni;

Impegno n. 6 – informativa generale sull’iter per l’acquisto del mutuo immobiliare;

Impegno n. 7 – bozza del contratto di mutuo fornita al consumatore all’inizio della procedura.

Si legge nel provvedimento dell’AGCM pubblicato nel Bollettino 28 del 25 luglio 2022 in merito agli IMPEGNI di BNL che:

“37. L’Autorità ritiene che gli impegni proposti dal Professionista siano idonei a sanare i possibili profili di scorrettezza, ai sensi della disciplina prevista nel Codice del Consumo, delle due pratiche commerciali contestate nella comunicazione di avvio del procedimento del 5 ottobre 2021. In particolare, si rileva come le misure prospettate siano connotate da caratteristiche tali da conferire loro concretezza ed efficacia per la tutela dei consumatori. Le misure descritte, infatti, risultano idonee a eliminare, in via permanente e strutturale, potenziali comportamenti tali da distorcere le scelte dei consumatori sotto i profili contestati, riguardanti sia la pratica a) relativa alle informazioni circa il criterio di calcolo della durata del periodo di preammortamento tecnico e quindi circa i costi degli interessi di preammortamento tecnico maturati nel suddetto periodo, che la pratica b), relativa all’invio dell’Offerta vincolante a ridosso della stipula del contratto di mutuo.

38. Con riferimento alla pratica sub a), relativa alla mancanza di indicazione dei criteri per il conteggio degli interessi di PREAMMORTAMENTO TECNICO, si osserva che gli impegni risultano idonei a risolvere efficacemente le criticità relative a tali interessi, consentendo ai consumatori di disporre non solo di informazioni puntuali sul conteggio del periodo di PT ma anche di un risparmio economico sulla voce di costo del mutuo immobiliare costituita dagli interessi di PT.

39. Con il primo impegno, infatti, vi sarà l’equiparazione del tasso di interesse di PT (oggi fissato da BNL a più del [2-4%] annuo) al tasso di interesse di ammortamento applicato al contratto di mutuo, sia esso a tasso variabile che a tasso fisso (con conseguente riduzione, ai tassi di ammortamento attuali, del tasso di PT).

40. Il secondo impegno determina una riduzione significativa della durata del periodo di PT, dal massimo attuale di 61 giorni al massimo di 31 giorni per i mutui erogati contestualmente alla stipula del contratto di mutuo e dal massimo attuale di 46 giorni al massimo di 31 giorni per i mutui erogati al consolidamento dell’ipoteca immobiliare. Rilevante appare anche la misura che esclude ogni possibile penalizzazione dei consumatori qualora, per le erogazioni al consolidamento, non si possa procedere all’erogazione del mutuo nello stesso mese previsto dal contratto di mutuo e dall’Offerta vincolante, in quanto in tal caso la Banca non richiederà alcun interesse di PT al cliente.

41. Risultano determinanti ad assicurare la trasparenza delle condizioni applicate dalla Banca con riferimento agli interessi di PT che costituiscono una voce di spesa del mutuo immobiliare, anche i descritti chiarimenti informativi di cui all’impegno 3, inseriti nei vari documenti precontrattuali e contrattuali utilizzati dalla Banca nel processo di acquisto del mutuo immobiliare, e relativi all’indicazione dei nuovi criteri di calcolo della durata del periodo di PT come indicati nell’impegno 2, all’inserimento di esempi numerici rappresentativi del calcolo degli interessi di PT, e all’avvertenza della valenza indicativa del TAEG ove non ricomprenda gli interessi di PT in caso di mancata indicazione della data di possibile stipula del contratto di mutuo da parte del consumatore.

42. Pertanto, le misure di cui agli impegni 1 e 2, insieme ai chiarimenti informativi sopra descritti di cui all’impegno 3, rimuovono le criticità rilevate in sede di avvio del procedimento, assicurando al consumatore, pienamente informato, di poter minimizzare il tempo e il costo connesso alla fase intercorrente tra erogazione del finanziamento (con preammortamento tecnico) e inizio del rimborso del mutuo.

43. Con riguardo alla pratica sub b), relativa all’invio dell’OFFERTA VINCOLANTE, gli impegni 4, 5, 6 e 7 incentivano il consumatore ad utilizzare il periodo di riflessione di 7 giorni, previsto dalla normativa, per valutare l’offerta di mutuo definitiva, chiarendo che la rinuncia a tutto o parte di tale periodo è connessa esclusivamente al suo interesse ad anticipare la stipula del contratto di mutuo.

44. In particolare, l’impegno 4, concernente l’email con cui la Banca richiede al consumatore di indicare la data definitiva di stipula, avvertendo delle tempistiche utili per il rispetto del periodo di riflessione di 7 giorni, contribuisce a rendere più chiara la comunicazione tra Banca e cliente, migliorandone la trasparenza. In tal modo il consumatore sarà edotto delle conseguenze, con riferimento alla disponibilità effettiva di 7 giorni per il periodo di riflessione, della sua scelta sulla data di stipula.

45. Si osserva peraltro come l’impegno 5, relativo alle procedure in caso di rinuncia del cliente a tutto o parte del periodo di riflessione, come rilevato da BNL, sia “volto a disciplinare il caso in cui il consumatore rinunci al periodo dei 7 giorni di riflessione”.

46. Inoltre, può migliorare la consapevolezza complessiva del consumatore in merito alle diverse fasi del processo di erogazione del mutuo immobiliare l’impegno 6, relativo all’informativa generale sull’iter per l’acquisto del mutuo immobiliare, la quale verrà consegnata al consumatore al momento della sottoscrizione della domanda di mutuo, ossia all’inizio del processo di acquisto, unitamente alle bozze del contratto di mutuo e del capitolato, come previsto dall’impegno 7.

47. Anche con riguardo alla pratica sub b), dunque, gli impegni esaminati 4, 5, 6 e 7 risolvono le preoccupazioni contestate, potendo quindi migliorare la trasparenza nell’acquisto del mutuo e limitare possibili condizionamenti.

48. Sulla base delle esposte considerazioni, pertanto, gli impegni presentati da BNL possono essere ritenuti idonei a sanare i possibili profili di scorrettezza delle pratiche commerciali contestate nella comunicazione di avvio del procedimento e soddisfare i requisiti previsti dall’articolo 27, comma 7, del Codice del Consumo.”

Alla luce di queste considerazioni, l’AGCM ha deliberato di “a) di rendere obbligatori, nei confronti della società Banca Nazionale del Lavoro S.p.A., ai sensi dell’articolo 27, comma 7, del Codice del Consumo e dell’articolo 9, comma 2, lettera a), del Regolamento, gli impegni proposti dalla stessa Società in data 17 marzo 2022 in via definitiva; b) di chiudere il procedimento senza accertare l’infrazione, ai sensi dell’articolo 27, comma 7, del Codice del Consumo e dell’articolo 9, comma 2, lettera a), del Regolamento; c) che la società Banca Nazionale del Lavoro S.p.A., entro centoventi giorni dalla data di notifica della presente delibera, informi l’Autorità dell’avvenuta attuazione degli impegni.”

Si evidenzia che l’AGCM dovrà deliberare l’apertura del provvedimento chiuso il 25 luglio 2022 e comminare “l’infrazione, ai sensi dell’articolo 27, comma 7, del Codice del Consumo e dell’articolo 9, comma 2, lettera a), del Regolamento” perchè BNL NON ha intenzione di ottemperare agli impegni presi.

Si allegano le INFORMAZIONI GENERALI SUL CREDITO IMMOBILIARE OFFERTO AI CONSUMATORI dei MUTUI CASA di BNL aggiornate al 27 luglio 2022 che dimostrano che nel conteggio degli interessi di PREAMMORTAMENTO TECNICO NON vi è l’equiparazione del tasso di interesse di PT al tasso di interesse di ammortamento applicato al contratto di mutuo, sia esso a tasso variabile che a tasso fisso, e NON vi è l’auspicata riduzione significativa della durata del periodo di PT, dal massimo attuale di 61 giorni al massimo di 31 giorni per i mutui erogati contestualmente alla stipula del contratto di mutuo e dal massimo attuale di 46 giorni al massimo di 31 giorni per i mutui erogati al consolidamento dell’ipoteca immobiliare.

Si evidenzia una problematica NON presa in considerazione dall’AGCM nel provvedimento chiuso il 25 luglio 2022. Si legge nelle INFORMAZIONI GENERALI SUL CREDITO IMMOBILIARE OFFERTO AI CONSUMATORI dei MUTUI CASA di BNL aggiornate al 27 luglio 2022 che gli interessi corrispettivi di PREAMMORTAMENTO TECNICO dei mutui con periodicità mensile non solo “entrano in ammortamento il primo giorno del secondo mese successivo all’erogazione delle somme del finanziamento” contrariamente agli impegni presi da BNL con l’AGCM ma anche che “Gli interessi relativi all’intero periodo di PREAMMORTAMENTO TECNICO vengono trattenuti direttamente dall’importo erogato.”

In considerazione che BNL applica l’illecito sistema FRANCESE della rata costante posticipata dove gli interessi corrispettivi di AMMORTAMENTO sono incassati in via posticipata, è sicuramente NON EQUO ex art 1374 c.c. (si rinvia all’articolo L’INCASSO AMPLIFICATO NEI FINANZIAMENTI RATEALI DI INTERESSI CORRISPETTIVI PER EFFETTO DI ARTIFICI CONTABILI TRUFFALDINI NEL REGIME COMPOSTO, all’articolo CASSAZIONE CIVILE SEZ. LAV, SENTENZA DEL 08-07-1983 N. 4626, all’articolo CASSAZIONE CIVILE SEZIONI UNITE, SENTENZA DEL 13-09-2005 N. 18128 e all’articolo CORTE DI GIUSTIZIA, SENTENZA DEL 03-03-2020 CAUSA 125-18 (CASO GÓMEZ DEL MORAL GUASCH) e contrario alla normativa del Codice del Consumo prevedere l’incasso degli interessi corrispettivi di PREAMMORTAMENTO TECNICO dei mutui mensili in via anticipata al momento del contratto senza che gli stessi siano ancora maturati.

Una norma contrattuale EQUA ex art. 1374 c.c. dovrebbe prevedere l’incasso degli interessi corrispettivi di PREAMMORTAMENTO TECNICO dei mutui mensili in via posticipata al momento dell’inizio del periodo di AMMORTAMENTO dato che la giurisprudenza della Cassazione specificata nell’articolo LA MOLTIPLICAZIONE FRA IL TASSO E IL DEBITO RESIDUO DEL SISTEMA FRANCESE È NEL REGIME COMPOSTO ANCHE NEL PREAMMORTAMENTO DOVE LE QUOTE CAPITALI SONO PARI A ZERO stabilisce che gli stessi non possono essere considerati un “separato conteggio” da un punto di vista giuridico.